임차인이 임차주택의 소유권을 취득한 경우 주택임대차의 대항력과 우선변제권이 상실된다.

[대법원 2026. 1. 8. 선고 2025다213466 판결]

 

2025다213466 보증금 (아) 상고기각

 

[임차인이 임차주택의 소유권을 취득한 경우 주택임대차의 대항력과 우선변제권이 상실되는지 문제된 사건] ◇

1. 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 주민등록이 대항력의 요건을 충족시킬 수 있는 공시방법이 되기 위한 요건, 2. 주택임대차보호법상의 대항력을 행사하기 위해서는 그 요건인 주택의 인도 및 주민등록이 계속 존속하고 있어야 하는지 여부(적극) 및 대항력 있는 임차인이 임차주택의 소유권을 취득한 경우에 그 임차인의 주민등록은 주택임대차의 대항력 인정요건이 되는 유효한 공시방법이 될 수 없어 임차인의 대항력이 소멸하는지 여부(적극)◇

 

가. 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것으로서, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는지 여부는 그 주민등록으로 제3자가 임차권의 존재를 인식할 수 있는지에 따라 결정된다. 따라서 주민등록이 대항력의 요건을 충족시킬 수 있는 공시방법이 되려면 단순히 형식적으로 주민등록이 되어 있다는 것만으로는 부족하고, 주민등록에 의하여 표상되는 점유관계가 임차권을 매개로 하는 점유임을 제3자가 인식할 수 있는 정도는 되어야 한다(대법원 1999. 4. 23. 선고 98다32939 판결, 대법원 2000. 2. 11. 선고 99다59306 판결 등 참조).

나. 주택임대차보호법이 제3조 제1항에서 주택임차인에게 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 등기된 물권에 버금가는 강력한 대항력을 부여하고 있는 취지에 비추어 볼 때 달리 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 그 대항력 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니라 그 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 있어야 한다(대법원 1998. 1. 23. 선고 97다43468 판결, 대법원 2025. 4. 15. 선고 2024다326398 판결 등 참조).

따라서 대항력을 갖춘 임차인이 해당 임차주택을 양수함으로써 임차주택의 소유자가 된 경우에, 그 임차인의 주민등록은 임차주택에 관하여 임차인의 소유권이전등기가 마쳐진 이후에는 주택임대차의 대항력 인정요건이 되는 유효한 공시방법이 될 수 없고, 그 대항력은 소유권 취득 시에 소멸한다.

 

☞ 사건내용

주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인이 전세금안심대출을 신청하여 원고(은행)로부터 전세자금을 대출받아 임대인에게 지급한 다음 전세자금대출 특약보증을 한 피고(주택도시보증공사)에 구상금 채권의 담보 목적으로 임차보증금 반환채권을 양도하였는데, 그 후 임차인이 임차주택을 양수하여 소유권이전등기를 마친 후 원고에게 전세자금대출금을 상환하지 않자, 원고가 피고를 상대로 전세자금대출금에 대한 보증채무의 이행을 청구한 사안임

 

☞ 원심

원심은, 피고가 전세금안심대출보증에 따른 보증채무를 이행할 경우 임차보증금반환채권을 행사할 수 있는 상황에서 임차인이 임차주택의 소유권을 취득함으로써 대항력과 우선변제권을 상실하였다고 보아, 주택임대차의 대항력과 우선변제권 상실에 따라 전세금안심대출보증약관상 면책사유가 발생하였다고 판단하였음

 

☞ 대법원 판단

대법원은 위와 같은 법리를 설시하면서, 원심을 수긍하여 상고를 기각함