주택재건축정비사업조합이 구분소유자들의 점유를 승계하였다고 주장하면서 취득시효 완성을 원인으로 한 소유권이전등기를 청구하는 사건

[대법원 2026. 1. 8. 선고 2023다211741 판결]

 

2023다211741 소유권이전등기 (사) 파기환송(일부)

 

[주택재건축정비사업조합이 구분소유자들의 점유를 승계하였다고 주장하면서 취득시효 완성을 원인으로 한 소유권이전등기를 청구하는 사건]

◇도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’) 제81조 제1항 본문 규정의 취지 / 사업시행자인 재건축조합과 분양신청을 하지 아니한 자 등 사이에 협의가 성립되지 아니한 경우 사업시행자가 취할 수 있는 조치(= 토지 등 소유자를 상대로 한 매도청구소송) / 관리처분계획인가의 고시가 있는 경우 그 정비사업구역에 포함된 종전 토지 등 전체에 대한 소유자 등의 사실적 지배나 점유관계가 사업시행자인 재건축조합에 곧바로 승계되는 효과가 부여되는지 여부(소극)◇

 

도시정비법 제81조 제1항 본문에 따라 관리처분계획인가의 고시가 있은 때에는 종전의 토지 또는 건축물의 소유자․지상권자․전세권자․임차권자 등 권리자는 도시정비법 제86조에 따른 이전고시가 있는 날까지 종전의 토지 또는 건축물을 사용하거나 수익할 수 없고, 사업시행자가 이를 사용․수익할 수 있게 된다. 이에 따라 사업시행자는 관리처분계획인가의 고시가 있게 되면 위 조항을 근거로 정비구역 내에 있는 토지 또는 건축물의 소유자 등을 상대로 그들이 점유하고 있는 부동산의 인도를 구할 수 있다[구 ｢도시 및 - 2 주거환경정비법｣(2012. 2. 1. 법률 제11293호로 개정되기 전의 것) 제49조 제6항에 관한 대법원 2014. 7. 2. 선고 2012다62561, 62578 판결, 대법원 2020. 8. 20. 선고 2017다260636판결 참조].

이는 종전의 토지 등에 대한 점유가 소유자 등에게 남아있음을 전제로, 사업시행자의 사용․수익권에 근거하여 소유자 등에 대한 인도청구권을 인정하는 취지이다. 도시정비법상 재건축사업의 경우 천재지변 등을 이유로 시장․군수 등이 직접 정비사업을 시행하는 경우 등을 제외하고는 사업시행자가 ｢공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률｣에 따라 종전 토지․물건 또는 그 밖의 권리를 취득하거나 사용할 수 있는 권한은 부여되지 아니하므로(도시정비법 제63조, 대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다62561, 62578 판결 참조), 사업시행자인 재건축조합과 분양신청을 하지 아니한 자 등 사이에 협의가 성립되지 아니한 경우에는 도시정비법 제73조 제2항에 따라 매도청구소송을 제기하여야 한다.

이 경우 사업시행자인 재건축조합이 부담하는 매매대금 지급의무와 토지 등 소유자가 부담하는 권리제한등기 없는 소유권이전 및 토지 등을 인도할 의무는 동시이행의 관계에 있다(대법원 2022. 3. 31. 선고 2021다258029 판결 참조).

물건에 대한 점유란 사회관념상 어떤 사람의 사실적 지배에 있다고 할 수 있는 객관적 관계를 가리키는 것으로서, 사실상의 지배가 있다고 하기 위하여는 반드시 물건을 물리적․현실적으로 지배할 필요는 없고, 물건과 사람과의 시간적․공간적 관계와 본권관계,타인의 간섭가능성 등을 고려하여 사회관념에 따라 합목적적으로 판단하여야 한다(대법원 2012. 1. 27. 선고 2011다74949 판결 참조).

앞서 본 바와 같이 도시정비법 제81조 제1항 본문 규정은 사업시행자에게 정비사업을 위하여 토지 등 소유자를 상대로 그들이 점유하고 있는 종전 토지 등의 인도를 구할 수 있는 권리를 부여하는 취지로 볼 수 있으나,협의가 성립하지 아니하는 경우에는 토지 등 소유자를 상대로 매도청구소송을 제기하는 등으로 점유를 인도받기 위한 별도의 조치를 취할 수밖에 없다. 따라서 위 규정만으로 관리처분계획인가의 고시가 있는 경우 그 정비사업구역에 포함된 종전 토지 등 전체에 대한 소유자 등의 사실적 지배나 점유관계가 사업시행자인 재건축조합에 곧바로 승계되는 효과가 부여되는 것은 아니다.

 

☞ 사건내용

원고는 서울 ○○동 제1 정비구역에서, 독립당사자참가인은 인근 제2 정비구역에서 각각 주택재건축정비사업을 진행하고 있는 재건축조합인데, 피고(당시 대한주택공사)가 1971년경 위 지역에서 아파트 건축사업을 시행하여 수분양자들에게 전유부분 및 그 대지에 해당하는 지분이전등기를 마쳐주었으나 현재까지 제1 정비구역 내 일부 토지 및 건물에 관하여 피고 명의의 등기가 남아 있음을 이유로, 원고는 관리처분계획의 인가ㆍ고시로써 제1 정비구역 내 소재한 제1 아파트 구분소유자들의 점유를 승계하였다고 주장하- 3 면서, 독립당사자참가인은 제2 정비구역에 소재한 제2 아파트 구분소유자들도 제1 정비구역 내 공용시설 및 부지를 공동으로 점유하였고 관리처분계획의 인가ㆍ고시로써 위 구분소유자들의 점유를 승계하였다고 주장하면서, 피고를 상대로 각각 취득시효 완성을 원인으로 소유권이전등기를 청구한 사안임

 

☞ 원심

원심은, 제1 정비구역에 관한 관리처분계획이 인가ㆍ고시됨에 따라 원고는 제1 아파트 구분소유자들의 점유를 승계하였고, 독립당사자참가인 역시 제2 정비구역에 관한 관리처분계획이 인가ㆍ고시됨에 따라 제2 아파트 구분소유자들의 제1 정비구역 내 공용시설 및 부지에 대한 점유를 승계하였으며, 원고와 독립당사자참가인의 점유는 소유의 의사에 따른 평온ㆍ공연한 것으로 추정되므로, 피고는 원고와 독립당사자참가인에게 각 점유를 승계한 부분에 대하여 취득시효 완성을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다고 판단하였음

 

☞ 대법원 판단

대법원은 위와 같은 법리를 설시하면서, 관리처분계획의 인가ㆍ고시만으로는 정비구역 내에 있는 점유가 사업시행자인 재건축조합에 승계된다고 보기 어려운 이상 원심으로서는 제1 정비구역의 사업시행자인 원고가 제1 아파트 구분소유자들로부터 자발적으로 그들의 점유를 인도받거나 분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 매매대금을 모두 지급하는 등의 방법으로 그 점유를 승계하였는지 여부를 심리하였어야 하나, 원고가 주장하는 제1 정비구역의 이주 완료 시점 무렵에는 원고가 제1 아파트 구분소유자들로부터 점유 승계를 마쳤고, 이에 따라 제1 아파트 구분소유자들의 취득시효 완성을 원인으로 한 소유권이전등기청구권도 원고에게 승계되었다고 볼 수 있으므로 원고의 취득시효 완성을 원인으로 한 소유권이전등기청구를 인용한 부분은 그 결론에 있어서는 정당하나, 독립당사자참가인에 대한 관리처분계획의 인가ㆍ고시로 인하여 제2 아파트 구분소유자들의 제1 정비구역 내 공용시설 및 부지에 대한 점유가 독립당사자참가인에게 당연히 승계된다고 볼 수는 없고, 원심으로서는 제2 아파트 구분소유자들의 취득시효 완성을 원인으로 한 소유권이전등기청구권을 행사할 수 있는 자가 누구인지 살펴보아야 함을 지적하면서, 이와 달리 판단한 원심 중 일부를 파기ㆍ환송함.