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건물 소유권 분쟁으로 임대인이 누군지 모를경우에는 세입자가 변제공탁하면 차임지급 의무이행

[서울중앙지법 : 2021-05-24 2020가단5184780]

건물에 대한 소유권 분쟁이 발생해 임대인이 누군지 모를 경우 세입자는 민법 제487조에 따라 공탁을 하면 월세 등 차임을 지급할 의무를 이행한 것으로 봐야 한다는 판결이 나왔다. 변제공탁의 요건과 효과를 규정하고 있는 민법 제487조는 '채권자가 변제를 받지 아니하거나 받을 수 없는 때에는 변제자는 채권자를 위하여 변제의 목적물을 공탁하여 그 채무를 면할 수 있다. 변제자가 과실없이 채권자를 알 수 없는 경우에도 같다'고 규정하고 있다.

서울중앙지법 민사86단독 김상근 판사는 상가건물 소유자인 부동산개발업체 A사가 건물 1층 상가 세입자인 B씨를 상대로 낸 건물인도청구소송(2020가단5184780)에서 최근 원고패소 판결했다.

A사는 2020년 2월 C교회가 소유하고 있던 상가건물에 대해 교환계약을 맺고 소유권이전등기를 마쳤다. 그런데 건물 1층에는 2019년부터 도예공방을 운영하던 세입자 B씨가 있었다. 그 무렵 A사는 C교회 측 가족간 분쟁으로 건물 소유권을 두고 각종 소송을 진행 중이었는데, B씨는 2020년 4월분까지의 임대료를 기존 방식대로 C교회 은행계좌에 송금하다 건물 소유권 분쟁 이후 C교회 지급계좌가 폐쇄되자 민법 제487조에 따라 피공탁자를 C교회 및 A사로 표시해 점포 임대료에 대한 상대적 불확지 변제공탁을 했다. 상대적 불확지 변제공탁이란 변제자의 과실 없이 채권자가 누군지 알 수 없는 경우에 하는 공탁을 말한다. 동시에 B씨는 임대차 기간이 종료되기 전인 2021년 3월 C교회와 A사 양측 모두에 상가건물임대차보호법 제10조 2항에 따른 계약갱신을 요청했다.

이에 A사는 "B씨가 임대료에 대해 상대적 불확지 변제공탁을 했지만, 이를 임대인의 지위를 승계한 우리에게 임대료 지급의무를 이행한 것으로 볼 수 없다"며 건물을 비워달라고 소송을 냈다. 상가임대차법 제10조의8은 '임대료 연체가 3기에 달하는 경우 임대인은 계약을 해지할 수 있다'고 규정하고 있는데, 이를 근거로 한 주장이다.

서울중앙지법 임차인 승소 판결

김 판사는 "A사 명의의 소유권이전등기의 효력을 두고 옛 소유자인 C교회와의 사이에 분쟁이 발생했고, C교회의 신청으로 부동산처분금지 가처분 결정이 이뤄졌다"며 "A사는 가처분 취소 신청을 했으나 같은 해 5월 법원에서 기각한 점 등에 비춰 B씨가 2020년 4월분까지의 임대료를 기존에 지급하던 C교회 은행계좌에 송금한 것은 임료채권의 준점유자에 대한 변제로서 유효한 변제"라고 밝혔다.

이어 "B씨로서는 임대차계약의 정당한 차임채권자가 누군지 과실 없이 알 수 없는 경우에 해당한다"며 "2020년 5월분부터의 임료를 옛 소유자인 C교회와 등기부상 새로운 소유자인 A사를 피공탁자로 해 상대적 불확지 변제공탁을 한 것은 차임 지급 의무에 대한 변제공탁으로서 유효하다"고 설명했다.

그러면서 "B씨는 2021년 4월분까지의 차임을 C교회 은행계좌로 송금하거나 C교회 및 A사 앞으로 상대적 불확지 변제공탁을 해 임대료 연체액이 3기에 달한 적이 없다"며 "따라서 이를 전제로 한 A사의 건물인도 주장은 이유 없다"고 판시했다.