임차보증금 반환 > 공개게시판

올려주신 글 잘 읽어보았습니다.

2018년도에 임대인이 지급한 1500만 원을 어떻게 처리하기로 하였는지에 대한 판단이 이루어져야 할 것으로 사료되며, 귀하와 당시 임대인 사이의 견해가 다르다면 소송을 통해 법률관계가 확정되어야 할 것으로 사료됩니다. 임대차 계약 종료에 임박하여 보증금의 일부를 먼저 반환하는 경우, 임대차계약 종료 시에 반환할 보증금은 선지급한 보증금 액수를 뺀 나머지 금액이라 보아야 할 것이고, 다른 한편으로, 임대인이 보증금을 제때 지급하지 못하여 귀하께서 다른 집의 계약금을 포기할 수밖에 없었고 임대인도 그와 같은 사정을 알고 있었다면 귀하께서는 임대인에게 그 계약금 상당액의 손해배상을 요구할 수 있을 것으로 사료됩니다. 따라서 2018년도에 보증금 중 1500만 원을 먼저 지급받은 것이라면, 원칙적으로 보증금의 일부 반환과 손해배상청구권 발생은 별개이므로, 귀하께서는 현재 임대인에게 1500만 원을 뺀 나머지 임대차보증금의 반환을 구하고, 1500만 원에 대해서는 전 임대인에게 손해배상을 청구하여야 할 것으로 사료됩니다. 만일 귀하께서 현재 임차인에게 1500만 원을 포함한 보증금의 반환을 구하고자 하신다면, 1500만 원의 성질 및 일련의 사실관계를 비롯하여 지금까지 보증금 액수에 대하여 아무런 언급 없이 계약이 갱신되어 온 점 등을 입증하면서 다투어보실 수 있겠습니다만, 법원의 판단을 받아야 할 부분입니다.
연체된 관리비의 공제와 관련하여서는 임대인의 지위 승계 이전의 관리비도 공제할 수 있는지와 소멸시효 등이 쟁점이 될 수 있을 것으로 보이며, ‘임차건물의 양수인이 건물 소유권을 취득한 후 임대차관계가 종료되어 임차인에게 임대차보증금을 반환해야 하는 경우에 임대인의 지위를 승계하기 전까지 발생한 연체차임이나 관리비 등이 있으면 이는 특별한 사정이 없는 한 임대차보증금에서 당연히 공제된다. 일반적으로 임차건물의 양도 시에 연체차임이나 관리비 등이 남아있더라도 나중에 임대차관계가 종료되는 경우 임대차보증금에서 이를 공제하겠다는 것이 당사자들의 의사나 거래관념에 부합하기 때문이다.’라고 본 판례(대법원 2016다218874 판결) 및 ‘임대인이 이미 소멸시효가 완성된 차임채권을 자동채권으로 삼아 임대차보증금 반환채무와 상계하는 것은 민법 제495조에 의하더라도 인정될 수 없지만, 임대차 존속 중 차임이 연체되고 있음에도 임대차보증금에서 연체차임을 충당하지 않고 있었던 임대인의 신뢰와 차임연체 상태에서 임대차관계를 지속해 온 임차인의 묵시적 의사를 감안하면 연체차임은 민법 제495조의 유추적용에 의하여 임대차보증금에서 공제할 수는 있다.’는 판례(대법원 2016다211309 판결)에 비추어 볼 때, 연체된 관리비를 임대차보증금에서 공제할 수는 있을 것으로 사료됩니다. 공제할 금액이 정확히 계산되었는지 확인해보시고, 오류가 있다면 보증금반환청구소송을 통해 돌려받으셔야 할 것입니다. 주택임대차분쟁조정위원회에 분쟁조정신청을 하시어 원만한 해결을 도모하실 수도 있습니다.
이상은 질문내용만을 토대로 한 개인적인 견해이며, 법원의 판단은 다를 수 있습니다.

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