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전세 보증금 대항력에 대해서 궁금합니다.

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작성자 함형
댓글 1건 조회 1,091회 작성일 21-05-22 15:19

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연령대 : 대

[상황]
1) 올해 12월 만기 전세 1억 9천 (현 전세집 다세대건물 4억 5천 융자 있음)
2) 3월 새로운 집 매매 진행 (주택담보대출 진행, 매매를 진행하기 전 2월 중도퇴거 의사를 전달했음)
3) 현 주인은 새로운 세입자를 구해야 보증금을 돌려줄수있다고 함
4) 6월안에 전입신고를 하지 않으면, 주택담보대출 기한이익상실 발생 (대출금 전액 상환 및 불이익)

제가 6월 안에는 대출 때문에 새로운 집으로 전입신고를 해야하는 상황이고
그전까지 새로운 세입자를 구하면 좋지만 안되는 상황이라면...
전세 보증금을 보호할수있는 방법이 궁금합니다.

임차권등기명령은 전세계약이 끝나지 않은 경우에는 해당되지 않는다하고
가족을 남겨놓고 대출당사자만 전입을 하면 대항력을 유지할수있다고 하던데요.
문제는 제가 혼자 전입이 되어있는 상태이거든요. (전입신고 및 확정일자 받은상태이고, 현재는 혼자 사는데 새로운 집에는 동생과 함께 살 예정)

그래서 부모님 중 한분을 현 전세집으로 전입신고 한 후,
저랑 같이 한달정도 전입을 유지하다가 최후로 저만 새로운집으로 전입신고를 해도 대항력이 유지되는지 궁금합니다.
(전세집 새로운 세입자를 구하기전까지는 제가 전세집에서 지낼예정이고, 새로운집에는 동생이 우선 이사예정)
그리고 만약에 돌려받지 못하면, 소송을 진행하였을때도 보증금을 돌려받을수 있는지 궁금합니다.

그리고 참고로 찾아본 판례로는 [대법원 판례 (2016.10.13 선고 2014다 218030,218047 판결)]가 있었습니다.
주민등록은 임차인 본인뿐만 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족이나 전차인 등 점유보조자의 주민등록을 포함하며, 주택 임차인이 그 가족과 함께 그 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서 그 자고의 주민등록을 그대 둔 채 임차인만 주민등록을 일시 다른곳으로 옮긴 경우라면 전체적으로나마 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 없는 만큼 임대차의 제삼자에게 대항력을 상실하지 아니한다.

그리고 임대차 양도 라는것도 있더라고요. (임대인의 동의를 구하면 가능한)
현 계약조건과 동일하게 부모님 중 한분께 전세 계약을 양도하고,
부모님께서 전입신고를 하면 11월 만기시 전세보증금 반환에 문제가 없는지도 궁금합니다.

번거롭더라도 더 안전하게 보증금을 지키는 방법을 알고싶습니다.

댓글목록

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상담원님의 댓글

상담원 작성일

올려주신 글 잘 읽어보았습니다.

기간의 정함이 있는 임대차계약에 있어서 임차인 사정으로 임대차계약을 해지하는 것은 계약 당시에 당사자간의 특약으로 계약해지권을 보류한 경우에 가능합니다(민법 제636조, 지635조 참고).

본 사안의 경우, 임대차 기간이 2021년 12월에 만료가 되는데, 임차인이  2월에 임대인에게 임대차계약의 해지통지를 하고 3월에 대출을 받아서 집을 매수하고 해당주택으로 2021년 6월 중으로 전입신고를 해야 주택담보대출에 대한 기한의 이익을 상실하지 않게 되나 임대인이 새로운 사람이 들어와야 보증금을 준다고 하는 사안으로서 계약 당시에 계약해지에 대한 특약을 한 것이 없다면 임대인이 새로운 임차인을 구하여 보증금을 준다고 하여도 이에 대하여 대항을 할 수 없습니다.

임차인이 임차주택에서 혼자 거주하면서 부모님 중 한 분의 주소를 옮긴 다음 한 달 후에 임차인이 전출을 해도 대항력이 유지가 되는지에 대하여는 임차인이 가정공동생활을 하지 않는 부모님의 주소가 되어 있는 것은 대항력을 인정받을 수 없습니다.


대법원 판결에서 말하는 점유보조자는 계약당사자인 임차인의 부양을 받는 자녀나 부모의 경우에 한정적으로 인정이 되는 것이라 할 수 있으므로, 부모님과 따로 살면서 해당주택으로 부모님의 주소만 옮기는 것은 법률적으로 대항력을 인정받을 수 없으므로 임대인의 동의하에 제3자에게 전대를 하거나 양도를 하는 것이 안전하다 하겠습니다.

따라서, 임차주택에 실제 거주할 부모님께 임대인의 동의를 얻어  양도를 하고  양수인이 해당주택으로 전입신고를 하면 그 후에 임차인이 전출을 한다고 하더라도 대항력을 인정받을 수 있으므로 임대인의 협의 하에 해결을 할 사안이라 하겠습니다.


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